税理士まめブログ

2014.03.04 担保評価と担保掛目について

こんにちは。大阪の本町で公認会計士・税理士事務所をやっている小豆澤です。
今日は、担保評価と担保掛目について書きます。

前回からの担保についての基礎知識として担保評価と担保掛目について詳細を書きます。

担保には評価が必要です。土地や建物などの不動産は銀行(銀行系列の評価専門会社の
場合や、第三者の評価専門会社に依頼する場合もあります)が評価するケースが
ほとんどです。

評価方法は賃貸物件であれば収益還元法(賃貸料収入を基に、資産価値を計上する方法)、
それ以外の土地であれば近隣の公示地価や基準地価格を、建物であれば原価法(今、
建てるとすればいくらになるか)を参考に決定します。

上場株式は株式市場で日々値が付いていますから、その価格が評価価格になります。

ただ、こうして決まった担保評価額がそのまま担保価格となるわけではありません。
評価額はあくまで評価額であり、実際に売却できる価格を保証するものではないからです。
実際に売却しようとすると、市場価格が下がっていたり、当初は重いもかけないようなことで、
売却が困難になる場合があります。

銀行ではそうした場合も想定し、ある程度評価額を割引して、実際に貸し出すことが
できる上限である担保価格を決定します。その評価の減額割合を「担保掛目」といいます。
担保掛目は担保の種類により、また銀行によっても異なります。

不動産担保掛目の一般的な考え方は次のようになります。建物は凡庸性が低く、他人に
譲渡してもそのままでは使いにくいのに対し、土地は誰が取得しても色々な用途に使えますから、
土地の方が建物より掛目は高くなります。

また、同じ土地でも建物付きの土地より更地の方が処分しやすいですから、更地の方が
掛目は高くなります。

評価額に掛目をかけたものが銀行保全額になります。たとえば、評価額が1億円で、
担保掛目が70%であれば、7,000円が保全額になります。保全額の範囲内であれば、
担保内融資として比較的容易に資金が借りられますが、保全額を考えると「無担保融資」
となり、借入は難しくなります。

以上、担保評価と担保掛目についてでした。

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